Grundsätzliches zu Beginn der Suche / Wo wollen Sie eine Immobilie kaufen?
Grundsätzliches zu Beginn der Suche / Haus oder Wohnung?
Neubau oder Altbau?
Wovon hängt der Preis der Immobilie ab?
Wer ist beim Kauf einer Immobilie Ihr Verhandlungspartner?
Die derzeitige Marktlage an der Côte d’Azur
Kauf eines Altbaus: Besichtigungen und Bewertungen
Kauf eines Altbaus: Vorvertrag ( „avant contrat“)
Kauf eines Altbaus: Rolle des Notars
Kauf eines Altbaus: Nebenkosten beim Kauf
Kauf eines Neubaus
Kauf eines Grundstücks
Finanzierung
Gründung einer S.C.I. („société civile immobilière“)
Kauf auf Rentenbasis („viager“) als Sonderform des Eigentumserwerbes an Immobilien
Besteuerung des Veräußerungsgewinnes
Erbrecht
Monaco
Verkauf einer Immobilie / Vorbereitung des Verkaufs
Verkauf einer Immobilie / Inanspruchnahme eines Maklers?
Verkauf einer Immobilie / Vorbereitung der Immobilie für den Verkauf
Boots-Anlegeplatz: Kaufen oder mieten?
Tourismus in der Region Riviera Côte dAzur / Kennzahlen
Kauf eines Neubaus

1 Allgemeines

Es gibt eine beträchtliche Anzahl von Neubauprogrammen an der Côte d’Azur,

wiewohl nicht genug, um die beträchtliche Lücke zwischen Nachfrage und

Angebot auf dem südfranzösischen Immobilienmarkt für Wohnimmobilien

auszugleichen. Wie bereits weiter oben erwähnt, führt die große Nachfrage auch

nach Neubauwohnungen und –häusern regelmäßig dazu, dass die Programme zu

großen Teilen verkauft sind, noch bevor mit den Bauarbeiten begonnen wurde. Im

Gegensatz zum Kauf einer Gebrauchtimmobilie muß vom Käufer, der das fertige

Objekt ja nur auf dem Plan sehen kann, einiges an Phantasie aufgewendet werden.

In der Realität kann nur der Ort / das Grundstück angeschaut und bewertet werden,

auf der die Anlage gebaut werden soll. Wenn wir uns erinnern, dass das wichtigste

Kriterium beim Kauf einer Immobilie die „Lage“ ist (gefolgt von der „Lage“ und

diese wieder gefolgt von der „Lage“), so haben wir damit bereits eine recht gute

erste objektive Bewertungsgrundlage. Alles übrige können Sie nur auf dem Papier

sehen. In diesem Zusammenhang weisen wir darauf hin, dass weder die

Hochglanzbroschüren, die Ihnen der Bauträger zu Verfügung stellt, noch z.B. die

hübsch ausgestattete Musterwohnung / das Musterhaus Vertragsbestandteile sind.

Vertragsbestandteile sind die Dokumente, die „Bestandteil des Vertrages“ sind,

also z.B. als wichtigstes eine möglichst detaillierte und klare Baubeschreibung (

„descriptif technique“), in der z.B. die Lage der Wohnung in der Residenz, die zur

Verwendung kommenden Materialien usw. genau beschrieben werden. Dieses

Dokument muß dem Vertrag beigefügt werden. Es dient als Basis bei der

Abnahme.

Wie kann die Qualität des Bauträgers bewertet werden?

Lassen Sie sich Referenzobjekte nachweisen. Sehen Sie sie sich an und sprechen

Sie, wenn möglich mit früheren Kunden des Bauträgers.

Eine wichtige Information für Sie liefert auch der Nachweis eines Qualitätslabels

(z.B. QUALITEL und LE LABEL PROMOTELEC).

Der Kauf einer Neubauimmobilie vom Plan weg heißt in Frankreich „La vente en

l’état futur d’achèvement (VEFA). Nach diesem Modell wird man sozusagen

Schritt für Schritt Eigentümer, indem man seine Immobilie gem. Baufortschritt

bezahlt. Diese Vertragsform ist sehr sicher und nach dem „code de la construction

et de l’habitation“ geregelt. Der Erwerb geht in mehreren etappen vor sich:

2 La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

2 1. 1.Etappe: Reservierungsvertrag („contrat de réservation“)

Wie beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie wird auch hier ein Vorvertrag

abgeschlossen, der „contrat de réservation“. Dieser Vertrag muß die folgenden

Elemente enthalten:

- Die Wohnfläche (näherungsweise)

- Die Zahl der Haupträume

- Die Lage der Immobilie im Wohnhaus (immeuble) bzw. die Lage des Hauses im

Lotissement

- Die Qualität der Konstruktion ( Natur und Qualität der verbauten Materialien

- Der vorgesehene Kaufpreis

- Das Datum der Unterzeichnung des contrat de vente (Kaufvertrag)

- Die rechtlichen Bedingungen im Hinblick auf das „dépot de garantie“

(Garantiezahlung / Anzahlung)

Schließlich müssen die Kennzahlen für einen gegebenenfalls vom Käufer zu

beschaffenden Kredit zur Finanzierung des Kaufes aufgeschrieben sein. Sollte der

Käufer einen so beschriebenen Kredit nicht erhalten, kann er aus dem Vertrag

aussteigen und erhält seine Garantiezahlung ungekürzt zurück. Diese

Garantiezahlung beläuft sich im Regelfall auf 5% und wird zum Zeitpunkt der

Unterschrift unter den Vorvertrag fällig. Sie bleibt blockiert auf einem Anderkonto

bis zum Zeitpunkt der Unterschrift unter die definitive Akte vor dem Notar.

Der Käufer hat, wie beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie auch hier eine

Überlegungsfrist von 7 Tagen. Die Prozedur hierzu können sie weiter oben unter

„Gebrauchtimmobilien“ nachlesen.

2.2 2. Etappe Endgültiger Kaufvertrag

Der Vertragsentwurf des endgültigen Kaufvertrages muß dem Käufer wenigstens

einen Monat vor dem Datum der Unterschrift unter den Kaufvertrag zugestellt

werden (Einschreiben mit Rückantwort). Beigelegt sein muß die Teilungserklärung

(„règlement de copropriété“ und „ l’état descriptif de la division“). Der endgültige

Kaufvertrag muß die folgenden Elemente enthalten:

- Beschreibung der Wohneinheit

- Der Preis und die Zahlungsmodalitäten

- Das Datum der Lieferung

- Die Fertigstellungsgarantie

Der Käufer kann unter bestimmten Bedingungen seine Unterschrift unter den

endgültigen Kaufvertrag verweigern und seine Garantieleistung (Anzahlung)

zurückerhalten:

- Wenn er seinen Kredit für den Kauf der Immobilie nicht erhält

- Wenn der Kaufpreis den im Reservierungsvertrag vorgesehenen Preis um mehr

als 5% übersteigt

- Wenn es eine nennenswerte Abweichung zwischen Reservierungsvertrag und

Kaufvertrag gibt (weniger Haupträume, reduzierte Wohnfläche, Änderung der Lage

der Immobilie im Wohnhaus…)

- Wenn die im Reservierungsvertrag vorgesehenen Einrichtungen nicht geliefert

werden (Stellplatz, Aufzug, Garten, Schwimmbad…)

- Wenn der Verkäufer den im Reservierungsvertrag vorgesehenen Termin für der

Kaufvertragsabschluß überzieht.

Der Käufer muß in diesem Fall / diesen Fällen den Verkäufer auffordern, die

Garantiesumme zurückzuzahlen (per Einschreiben mit Rückschein). Die

Garantiesumme muß dann vollständig innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach

Erhalt des Einschreibens zurückgegeben werden.

Sollte der Käufer seine Unterschrift unter den Kaufvertrag ohne tragfähige

Begründung verweigern, verbleibt die Garantiesumme beim Verkäufer.

2.3 3. Etappe: Zahlung

Wie oben schon erwähnt erfolgt die Zahlung nach Baufortschritt und zwar nach

dem folgenden Schema:

- 35% bei Fertigstellung der Fundamente

- 70% bei Fertigstellung des Daches

- 95% Bei baulicher Fertigstellung des Objektes

Und die restlichen 5% bei Schlüsselübergabe.

Für den Fall, dass der Käufer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, muß er eine

Strafe in Höhe von nicht mehr als 1% pro Monat Verzug auf die zu zahlende

Summe bezahlen. In diesen Fällen kann der Verkäufer auch den Vertrag

annullieren.

Im Gegenzug, wenn der Verkäufer das Immobilienobjekt nicht in der vereinbarten

Zeit liefert, muß er eine Strafe zahlen vom ersten Tag des Verzugs an, wenn dieser

mehr als 30 Tage beträgt.

3. Nebenkosten beim Kauf

Bei Neubauten ersetzt die Mehrwertsteuer (derzeit 19,6%) die Registersteuern.

Falls also die Mehrwertsteuer im Kaufpreis enthalten ist, was möglichst sicher zu

stellen ist), falle nur noch 0,6% für die amtliche Eintragung („publicité foncière“)

an und natürlich die eigentlichen Kosten des Notars.

4. Gewährleistung

Anders als in Deutschland, wo das BGB nur eine Gewährleistungspflicht von 5

Jahren vorsieht, gibt es in Frankreich verbraucherfreundliche 10 Jahre

Gewährleistung.