Grundsätzliches zu Beginn der Suche / Wo wollen Sie eine Immobilie kaufen?
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Die derzeitige Marktlage an der Côte d’Azur
Kauf eines Altbaus: Besichtigungen und Bewertungen
Kauf eines Altbaus: Vorvertrag ( „avant contrat“)
Kauf eines Altbaus: Rolle des Notars
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Tourismus in der Region Riviera Côte dAzur / Kennzahlen
Kauf eines Altbaus: Vorvertrag ( „avant contrat“)

Wenn man eine Gebrauchtimmobilie oder einen bereits fertiggestellten Neubau kaufen möchte, unterzeichnet man einen notariellen Kaufvertrag. Üblich ist allerdings, vorab mit dem Verkäufer einen Vorvertrag abzuschließen. Dieser Vorvertrag („avant-contrat“) ist bindend. Hier zeigt sich ein gravierender Unterschied zwischen einem in Deutschland abgeschlossenen Immobiliengeschäft und einem solchen in Frankreich: In Deutschland bedarf jedes Geschäft, das den Verkauf einer Immobilie zum Gegenstand hat, einer notariellen Beurkundung, in Frankreich hingegen sind die o.g. privatschriftlichen Vorverträge voll gültig! Die Vorverträge bilden den Kern des Kaufvorganges. Die später zu unterzeichnende notarielle Akte greift auf den Vorvertrag zurück.

Es gibt drei Arten von Vorverträgen:



1. Verkaufsversprechen („promesse unilatérale de vente“)

Mit dem Verkaufsversprechen räumt der Verkäufer dem Käufer eine Option auf den Kauf seiner Immobilie zu einem bestimmten Preis und für eine bestimmte Dauer ein. Eine Unterschrift unter einen solchen Vorvertrag verpflichtet Sie nicht zum Kauf, sondern nur dazu, dass Sie die in diesem Vertrag niedergelegten Bedingungen für einen Kauf akzeptieren. Als Gegenleistung für die Verpflichtung des Verkäufers überweist der Käufer eine frei vereinbarte Garantiesumme (i.d.R. bis 10 % des vereinbarten Kaufpreises) auf ein Treuhandkonto (entweder bei einem Notar – Notaranderkonto – oder bei einer Immobilienagentur). Sollte der Käufer sich vom Kauf zurückziehen, wird diese Garantiesumme als Immobilisationsentschädigung („indemnité d’immobilisation“) an den Verkäufer überwiesen. Es handelt sich also um eine Option mit der Verpflichtung gegebenenfalls zu entschädigen.

Der Verkäufer kann sich von diesem Vertrag nicht zurückziehen.

Diese Vertragsform wird nur sehr selten verwendet.

Sinngemäß gibt es auch ein einseitiges Kaufversprechen ( „promesse unilatéral d’achat“), auf das, weil es doch recht selten ist, hier nicht weiter eingegangen werden soll.



2. Das gegenseitige Versprechen („compromis de vente“)



Diese Form des Vorvertrages ist die bei weiten am häufigsten verwendete. Dieser Vorvertrag verpflichtet beide Parteien, den Verkäufer und den Käufer in gleicher Weise, den Verkauf / Kauf durchzuziehen. Der Kauf ist damit quasi definitiv und kann nur noch scheitern aus Gründen, die klipp und klar im Vertrag benannt sind. Die im compromis vereinbarte Summe ist als eine Vorauszahlung auf den Kaufpreis anzusehen.

Es steht den beteiligten Parteien frei, in den compromis Bedingungen aufzunehmen, die einen Rückzug ohne Verlust erlauben (auflösende Bedingungen / „conditions suspensives“). Tritt eine solche Bedingung ein, bekommt der Käufer seine Garantiesumme zurück.

Neben den frei vereinbarten auflösenden Bedingungen gibt es auch gesetzliche auflösende Bedingungen, wie z. B. die Bedingung, dass der Käufer einen Kredit zur Finanzierung erhält. Erhält der Käufer keinen Kredit, kann er sich vom compromis zurückziehen und erhält die Garantiesumme zurück.

Hier noch einige Themen, die häufig Gegenstand aufhebender Bedingungen sind:

- Entsprechen die vom Verkäufer gegebenen Daten über das Grundstück den offiziellen Eintragungen?

- Ist der Verkäufer auch in der Tat rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie?

- Bestehen Vorkaufsrechte?

- Bestehen Dienstbarkeiten?

- Bestehen Mietverträge?

- Wird die Immobilie von bevorstehenden Baumaßnahmen im Umfeld in Mitleidenschaft gezogen?



3. Kaufangebot („offre“)



Bei einem Kaufangebot bindet man sich mit seiner Unterschrift. Eine Garantiezahlung ist verboten. Mit einem Kaufangebot teilt der Käufer dem Verkäufer mit, was er für seine Immobilie bietet und wie lange er sich an dieses Angebot gebunden fühlt. Wenn der Verkäufer mit seiner Unterschrift vollständig auf dieses Angebot eingeht, muß der Käufer grundsätzlich kaufen!



4. Bedenkzeit nach Abschluß des Vorvertrages



Durch das neue Gesetz „Loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (loi SRU)“ wird im Sinne des Verbraucherschutzes bestimmt, dass der Käufer bei allen compromis de vente oder promesse de vente oder d’achat den Kauf einer Altimmobilie betreffend, nach der Unterzeichnung vom Vorvertrag innerhalb einer Frist von 7 Tagen zurücktreten kann. Die 7-Tage-Frist zählt vom Folgetag des Tages des Empfangs des Vorvertrages (eingeschriebener Brief mit Empfangsbestätigung). Der Käufer muß dies gegebenenfalls fristgemäß dem Verkäufer mit einen eingeschriebenen Brief mit Empfangsbestätigung mitteilen. Wird die Frist überschritten ist der Vorvertrag insoweit rechtskräftig.