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Die derzeitige Marktlage an der Côte d’Azur

Die derzeitige Marktlage an der Côte d’Azur

(Quelle 23) beschreibt am 2.April 2010 die Lage des Immobilienmarktes in

FRANKREICH folgendermaßen: „Dem Immobilienmarkt geht es besser. Er erholt

sich, gestützt durch den florierenden Neubaubereich und durch den niedrigen

Zinssatz. Allerdings haben sich die Verkäufe im Altbaubereich noch nicht recht

normalisiert.“ Für den Bereich PACA (Provence, Alpes, Côte d'Azur) wird diese

Feststellung in (Quelle 24 / August 2010) grundsätzlich bestätigt, im Bereich

Altbauten allerdings etwas präzisiert: Der hochpreisige Bereich ("haut de gamme",

oberhalb ca. 800.000 €) ist von Preisrückgängen kaum betroffen und: Die "in"-

Lagen, wie Mont boron in Nizza oder die Californie in Cannes zeigen keinerlei

Schwächeerscheinungen. Die Preise dort haben sich seit 2009 nicht bewegt ( 6.000

€/ m² in Mont Born, 5.500 €/m² im Stadtzentrum von Cannes und bis zu 30.000

€/m² auf der Croisette in Cannes, aber auch die Villenlagen auf dem Cap d'Antibes

oder in Saint Jean Cap Ferrat).

In den Departements Alpes Maritimes und Var war der Markt im Altbaubereich

statistisch in der Zeit vom 1.04.2009 bis zum 31.3.2010 durch etwas rückläufige

Preise gekennzeichnet (Quelle 24):

Departement Alpes Maritimes: -5%

Departement Var: -16%

Wohlgemerkt: Bei den hier und im Folgenden angegebenen Preisen handelt es sich

um die statistische Auswertung aller in dem jeweiligen Departement

durchgeführten Immobilientransaktionen im Altbaubereich und in dem

angegebenen Zeitrahmen. Die Spannweite der Preise der Einzeltransaktionen ist je

nach Lage; Zustand etc. des Kaufobjektes teilweise enorm. Die hier genannten

Zahlen eignen sich daher i.d.T. nur dazu, Markttendenzen darzustellen.

Die neueste Einschätzung des Marktes im Bereich Departement Alpes-Maritimes

wurde in (28) veröffentlicht. Die Zahlen beziehen sich auf das erste Halbjahr 2010

im Vergleich zum ersten Halbjahr 2009 (also anderer Vergleichszeitraum, als in

(24)!!):

Danach befindet sich der Immobilienmarkt im Aufschwung: +3% sowohl im

Altbau-als auch im Neubaubereich. Im Neubaubereich wurden ca. die Hälfte der

1.488 Objekte zum Zwecke der Vermietung gekauft. Acht von zehn Objekten

wurden vom Plan weg gekauft oder während der Bauphase.

Im Altbaubereich hat sich die Zahl der Verkäufe um ein Drittel erhöht, wobei ca.85% davon Wohnungsverkäufe waren. Und hierbei waren vor allem 2- und 3-Zimmer-Wohnungen beteiligt (35% bzw. 29%). Die höchsten Preissteigerungen

wurden allerdings bei der Studios (+4%) und den 4-Zimmer-Wohnungen (+5%)

beobachtet (24).

Für die Teilmärkte, in denen sich die weitaus überwiegende Zahl unserer Kunden

bewegt, sollen an den Beispielen Nizza und Cannes die Zusammenhänge erläutert

werden:

1.Nizza: Die Preise haben sich gem. Quelle 24 im Zeitraum vom 1.04.2009 bis zum

31.03.2010 i.M. statistisch im Markt für Altbauwohnungen in Nizza um 5 %

vermindert

In (23) wird für die vergangenen 6 Monate (also etwa seit dem 4.Quartal 2009) von

einer nennenswerten Verbesserung der Nachfrage in den Immobilienagenturen

Nizzas berichtet mit einer Steigerung der Transaktionen von ca. 10% im Vergleich

zum Gesamtjahr 2009. Dies wird vor allem auf den Preisrückgang zurückgeführt.

Hilfreich war / ist sicherlich auch die sehr vorteilhafte Situation auf dem

Kreditmarkt.

Die Situation auf dem Kreditmarkt, die bei der Gruppe der einheimischen , im

Berufsleben aktiven Nachfrager von entscheidender Bedeutung für Preis und

Marktentwicklung ist, spielt allerdings bei den Nachfragern von Zweitimmobilien

nach unserer Erfahrung (nur ein sehr geringer Anteil der Käufer dieser Gruppe

finanziert seinen Kauf durch Kredit) eine eher untergeordnete Rolle.

Deutlich zu spüren ist nach wie vor die Zurückhaltung der Gruppe der

vermögenden Ausländer, hier insbesondere der Briten und der Skandinavier, die

früher ca. 20% des Marktes repräsentierten, wohingegen der Markt insbesondere

durch die einheimischen Nachfrager (Käufer von Hauptwohnsitzen), unterstützt

durch vielfältige Fördermaßnahmen des Staates, gestützt wird (26) und hier

insbesondere die Wohnungen unter 250.000 €, d.h. des Preises einer schönen 2-

Zimmer-Wohnung im Zentrum oder einer kleinen 3-Zimmer-Wohnung in einem

der etwas periphereren Vierteln.

Am schwierigsten (Quelle 26, S.II) verkaufen sich derzeit die Objekte in der

Preislage zwischen 400.000 und 800.000 €. Trotzdem bleiben die Preise in den

nachgefragten Wohnvierteln Mont Boron, Carré d'Or, dem Anfang der Promenade

und Cimiez stabil.

In (24) werden für Nizza die durchschnittlichen / statistischen m²-Preise und die

Preisänderungen im Vergleich zum Vorjahr (1.04.09 bis 31.3.10) wie folgt angegeben:

Neubauwohnungen: 5.023 €/m² (-1%)

Altbauwohnungen: 3.422 €/m² (-5%)

Altbauhäuser: +7%

Die statistische Spannweite der Preise für Altbauwohnungen in den preiswerteren

Quartiers im Vergleich zu den teureren Quartiers:

Nice Grand Nord: 2.830 €/m²

Nice Quatre Monts: 5.080 €/m²

Die Preise in den insbesondere auch von unseren Kunden hauptsächlich

nachgefragten Bereichen Promenade, Mont Boron und Bas Cimiez liegen nach (23)

bei 7.000 – 8.000 €/m².

2. Cannes: Der Immobilienmarkt in Cannes ist extrem aufgespalten (siehe hierzu

auch unser eBook: Es werden Preise von 3.200 Euro / m² - Cannet-Rocheville - bis

15.000 Euro / m², in Einzelfällen bis 30.000 €/m², - La Croisette - bezahlt).

Allgemein gilt, daß die hervorragenden-/ Ausnahme-Immobilien in den

nachgefragten Lagen keine Schwierigkeiten im Markt haben, wohingegen Ville

und große Wohnungen in nicht so nachgefragten Gegenden der Stadt nicht so leicht

Käufer finden. Auf der anderen Seite werden kleine Wohnungen insbesondere von

der lokalen Bevölkerung sehr gesucht und finden recht schnell Käufer.

Die Quelle (24) gibt für Cannes für den Zeitrahmen vom 1.4.20009 bis zum 31.3.2010 für den Bereich Altbauwohnungen einen statistischen Mittelwert von 5.165 €/m² an (-5% gegenüber den Werten von vor 1 Jahr):

Neubauwohnungen: 7.105 €/m² (-15%)

Altbauhäuser: -12%

Im übrigen gilt für Cannes erste Adresse(n)allgemein: „un produit comme la

Croisette ne connaît pas la crise“ (ein Produkt, wie der Boulevard de la Croisette in

Cannes, kennt keine Krise). (Quelle 16, S.III).

3. Allgemein: Zur Illustration und um das Bild etwas „runder“ zu machen, hier die

von der Notarkammer veröffentlichten durchschnittlichen Preise und die

Preisentwicklung für Altbauwohnungen (Quelle 24) vom 1.04.2009 bis 31.03.10 in

einigen weiteren Orten an der Côte d’Azur:

Antibes 4.087 €/m² (-6%)

Grasse 2.465 €/m² (-9%)

Menton 4.613 €/m² (-6%)

Sainte Maxime 4.616 €/m² (-1%)

Und hier die statistischen Preise für Altbauwohnungen in einer Reihe von

Gegenden der Côte d'Azur (Zeitraum 1.4.2009 bis 31.3.2010, Quelle 24):

Haut-Pays 1.986 €/m² +5%

Littoral-Est 5.174 €/m² -8%

Moyen-Pays 2.911 €/m² -6%

Secteur cagnois 3.870 €/m² -6%

Secteurcannois 4.590 €/m² -6%

Secteur antibois 4.086 €/m² -5%

Secteur neige 2.941 €/m² -2%

Golfe de St.-Tropez 5.249 €/m² -10%

Hyères et environs 2.980 €/m² -8%

Littoral varois ouest 4.159 €/m² -6%

Pays de Fayence 2.530 €/m² -3%

Ste Maxime / Plan de la Tour 4.494 €/m² -2%

Sanary -Bandol 4.330 €/m² -6%

Secteur Bormes - Lavandou 4.554 €/m² -5%

Secteur St.-Raphael - Fréjus 3.727 €/m² -8%

Bitte beachten Sie unbedingt, dass die Spannweite der konkret bezahlten Preise in

vielen Orten von Lage zu Lage enorm ist / sein kann. Dieser Zusammenhang wurde

unter 2.4. bereits für das Beispiel der Preissituation im Bereich Altbauwohnungen

in Cannes dargestellt. Diese Preisspannweite dort ist enorm.

Sie ist sicherlich extrem und wird in anderen Orten i.d.R. nicht in dieser extremen

Höhe vorhanden sein, sie zeigt aber das Problem der richtigen Einschätzung eines

Preises und damit die Notwendigkeit professioneller Hilfestellung insbesondere

auch bei der Preisfindung sehr deutlich.

Die von unseren Kunden nachgefragten Immobilienobjekte liegen eigentlich

regelmäßig in Lagen / haben eine Qualität, die um einiges höher bewertet werden,

als die oben angegebenen Durchschnittswerte. Objekte in den unteren

Preisbereichen („billigste Lagen“) werden von unseren Kunden im Regelfall abgelehnt.

In unserer website www.frankreich-immobilien.de finden Sie sowohl für den

Neubaubereich, als auch für der Bereich der Gebrauchtimmobilien (Häuser und

Wohnungen) eine beträchtliche Anzahl konkreter Angebote, die Ihnen einen recht

guten Einblick in das aktuelle Preisniveau in den verschiedenen Bereichen der Côte

d’Azur bieten, wobei allerdings zu beachten ist, dass es sich bei den dort angegebenen Preisen um unverhandelte Vorstellungen des Verkäufers handelt,

wohingegen die hier genannten Preise auf tatsächlichen, realisierten,

Immobilientransaktionen beruhen ( die jeweiligen Quellen sind genannt).

In seiner Immobilienausgabe vom 19. Januar 2010 (Quelle 20), fasst der Nice-

Matin die derzeitige Lage auf dem Immobilienmarkt in Südfrankreich wie folgt zusammen:

Während Frankreich im Allgemeinen im Jahre 2009 unter einer Krise des Immobilienmarktes gelitten hat, wurde die Côte d’Azur davon mit seinen sehr

guten Ergebnissen im Neubaubereich und dem Wiedererreichen eines Gleichgewichtes im Altbaubereich relativ verschont. Die Zeichen der Verbesserung sind zu Beginn des Jahres 2010 fühlbar und die Bedingungen insgesamt scheinen

für eine Investition im Immobilienbereich zu sprechen. Die Zinsen, die im Jahre 2009 erheblich gefallen sind könnten sich um 4% stabilisieren. Zusätzlich ist zu bemerken, dass die Banken wieder eher bereit sind Kredite herauszugeben.

Die Verkäufer haben in der Zwischenzeit erkannt, dass es sinnlos ist, weiterhin, wie über längere Zeit geübt, überhöhte Preise zu verlangen und akzeptieren realistischere Preise. Auf der anderen Seite zeigen sich die Käufer nicht mehr so abwartend, wie im letzten Jahr und gehen wieder aktiv in den Markt. So hat sich die Zahl der Immobilientransaktionen, die im Altbaubereich um 25% gefallen war, im Oktober wieder um 0,6% erhöht. ( Quelle 20)



Quellen:

(16) Zeitschrift L’Express, Nr. 3034 vom 27.August bis 2. September 2009,

« Special Immobilier, Nice, Cannes, Antibes, Le retour des bonnes affaires », S. 52 ff.

(20) Nice-Matin, immobilier / l’hebdomadaire, mardi 19 Janvier 2010, page I

(23) Zeitschrift LE FIGARO MAGAZINE, 2 avril 2010.

(24) Zeitschrift L'Express, Nr. 3086, 25.-31. août 2010. Special immobilier, Nice, Cannes, Antibes, Faut-il acheter maintenant? Profitez des taux bas et des aides financières